Dzierżawa ziemi pod fotowoltaikę – o czym pamiętać?

Dzierżawa ziemi pod fotowoltaikę – o czym pamiętać?

Liczba farm fotowoltaicznych stale rośnie i przewiduje się dalszy rozwój tego trendu. Instalacje mogą być budowane zarówno na gruntach należących do inwestorów, jak i na ziemi dzierżawionej od rolników. Po zakończeniu okresu obowiązywania umowy infrastruktura jest usuwana, a teren wraca do dyspozycji właściciela. Przy zawieraniu takiej umowy warto dokładnie przeanalizować jej warunki, aby zapewnić korzystne rozwiązania dla obu stron. Na co więc zwrócić umowę decydując się na dzierżawę gruntów pod fotowoltaikę w 2025 roku?

Przeczytaj także:

• Jak obliczyć moc przyłączeniową dla domu?
• Jak działa falownik hybrydowy?
• Ile od granicy działki można stawiać fotowoltaikę?

Co wpływa na opłacalność dzierżawy gruntu pod fotowoltaikę w 2025 roku?

Opłacalność dzierżawy gruntów pod instalacje fotowoltaiczne systematycznie wzrasta, a za wynajem 1 hektara można uzyskać od kilku do kilkunastu tysięcy złotych rocznie. Umowy zawierane są zazwyczaj na okres 20–30 lat, co pozwala na uzyskanie stabilnego dochodu, szczególnie z terenów o niskiej przydatności rolniczej lub nieużytków.  

Wysokość stawek czynszu oraz opłacalność takiej inwestycji zależą od kilku czynników. Duże znaczenie ma lokalizacja, a w szczególności dobre nasłonecznienie i brak zacienień, a także powierzchnia działki, która powinna mieć co najmniej 1 hektar. Warto także wiedzieć o tym, że montaż ułatwia odpowiednia rzeźba terenu. Najlepiej jak będzie ona płaska lub lekko nachylona.

 Istotnym aspektem jest również dostęp do infrastruktury energetycznej, w tym bliskość sieci oraz stacji transformatorowych. Dlaczego? Otóż w dużym stopniu wpływa to na łatwość przyłączenia farmy fotowoltaicznej. Działka powinna mieć uregulowany status prawny i znajdować się na obszarze, gdzie plan zagospodarowania przestrzennego dopuszcza takie inwestycje. Ważna jest także dobra dostępność terenu, najlepiej z bezpośrednim dojazdem do drogi publicznej, ponieważ ułatwia to transport i montaż paneli fotowoltaicznych.

Jak przebiega proces dzierżawy ziemi pod fotowoltaikę?

Dzierżawa gruntu pod fotowoltaikę wymaga dokładnej analizy i uwzględnienia wielu czynników, aby inwestycja była bezpieczna i rentowna. Przed podjęciem decyzji konieczne jest sprawdzenie, czy działka spełnia odpowiednie wymagania. Istotne znaczenie ma jej powierzchnia oraz dostęp do infrastruktury energetycznej, czyli linii przesyłowych i stacji transformatorowych. Ma to duże znaczenie przede wszystkim ze względu na koszty podłączenia instalacji PV do sieci. Ważne jest również odpowiednie nasłonecznienie terenu, brak zacienień oraz korzystna ekspozycja na słońce, ponieważ przekłada się to na efektywność działania farmy fotowoltaicznej.

Przy wyborze inwestora warto wziąć pod uwagę jego doświadczenie oraz opinie na temat dotychczasowych realizacji. Warto zweryfikować referencje firmy zajmującej się budową farm fotowoltaicznych, a także ocenić jej stabilność finansową, aby mieć pewność, że zobowiązania wynikające z umowy zostaną w pełni zrealizowane. Po dokonaniu wyboru rozpoczyna się etap negocjacji, podczas którego ustalane są warunki współpracy. Wśród nich znajduje się wysokość czynszu za dzierżawę oraz czas trwania umowy, który zazwyczaj obejmuje okres sięgający nawet 30 lat. Istotne jest także określenie zasad rozwiązania umowy, aby zabezpieczyć interesy obu stron w przypadku nieprzewidzianych sytuacji.  

Ostatecznym krokiem jest podpisanie umowy, które wymaga dokładnej analizy wszystkich zawartych w niej zapisów. Przed finalizacją warto skonsultować się z prawnikiem specjalizującym się w tego rodzaju transakcjach. Pomoże on upewnić się, że dokument jest zgodny z obowiązującymi przepisami i zawiera wszystkie niezbędne elementy regulujące współpracę.

Umowa dzierżawy działki pod farmę fotowoltaiczną – na co uważać?

Przy podpisywaniu umowy dzierżawy gruntu pod farmę fotowoltaiczną konieczne jest uwzględnienie kilku istotnych aspektów, które zapewnią przejrzystość warunków współpracy oraz ochronę interesów obu stron. W treści umowy powinien znaleźć się precyzyjny opis terenu objętego dzierżawą, najlepiej wraz z załączoną mapą geodezyjną. Pozwoli to uniknąć nieporozumień dotyczących granic działki przeznaczonej pod instalację.  

Okres obowiązywania umowy nie powinien przekraczać 29 lat. Jest to istotne z tego względu, że w dłuższych okresach może dojść do zasiedzenia nieruchomości przez dzierżawcę gruntu. Zwykle przyjmuje się zakres od 25 do 29 lat, z zastrzeżeniem możliwości wcześniejszego zakończenia umowy na określonych warunkach. Wysokość czynszu oraz warunki jego waloryzacji powinny być jasno określone, a opłaty publicznoprawne, jak np. podatek od nieruchomości czy podatek rolny, pokrywane będą przez dzierżawcę. W umowie należy także uwzględnić, że czynsz obowiązuje już w okresie uzyskiwania pozwoleń wymaganych do budowy farmy. 

Podział obowiązków pomiędzy stronami powinien być jednoznacznie określony. Dzierżawca zobowiązany jest do pozyskania wszelkich niezbędnych zezwoleń na własny koszt oraz do demontażu instalacji po zakończeniu umowy. Istotne jest również uwzględnienie możliwości wcześniejszego rozwiązania umowy w sytuacji niewywiązywania się z płatności czynszu, naruszenia warunków dzierżawy lub użytkowania gruntu w sposób niezgodny z ustaleniami.

Jakie są koszty i zyski z dzierżawy gruntu pod farmę fotowoltaiczną?

W ramach umowy dzierżawy inwestor zobowiązuje się do wypłaty czynszu, którego wysokość zależy od położenia działki, a szczególnie od jej odległości od linii średniego napięcia oraz głównego punktu zasilania. W ostatnich latach wysokość czynszu za hektar systematycznie wzrasta. Jeszcze niedawno stawki nie przekraczały 10 tys. zł rocznie, natomiast obecnie mogą sięgać nawet 15 tys. zł za ten sam obszar. Wypłata następuje co roku, z góry, począwszy od momentu rozpoczęcia budowy farmy fotowoltaicznej.  

W przypadku dzierżawy dwóch hektarów roczne wpływy mogą wynosić co najmniej 30 tys. zł, bez konieczności podejmowania dodatkowych działań. Warunki finansowe umowy obejmują nie tylko wysokość czynszu, ale także kwestie związane z podziałem kosztów ubezpieczenia oraz innych opłat dotyczących utrzymania gruntu. Aby zapewnić ochronę przed inflacją, w umowie stosuje się indeksację czynszu według wskaźnika publikowanego przez GUS. Dzięki temu jego realna wartość pozostaje na niezmienionym poziomie przez cały okres obowiązywania umowy, bez potrzeby jej modyfikacji.